February 28, 2024

पुणे निवासी दर १२ महिन्यांत ११. ०३% वाढले

पुणे, ९ जुलै २०२३: गेरा डेव्हलपमेंट्स, रिअल इस्टेट व्यवसायाचे प्रणेते आणि पुणे, गोवा आणि बेंगळुरू येथील प्रीमियम निवासी आणि व्यावसायिक प्रकल्पांचे पुरस्कार विजेते निर्माते, यांनी आज त्यांच्या द्वि-वार्षिक अहवाल गेरा पुणे रेसिडेन्शियल रियल्टी रिपोर्ट’ जुन २०२३ आवृत्ती प्रकाशित केली.हा रिपोर्ट गेरा डेव्हलपमेंट्सने केलेल्या प्राथमिक आणि स्वतःच्या संशोधनावर आधारित असून यात शहराच्या मध्यभागी असलेल्या ३०किलोमीटरच्या परिघातील सर्व विद्यमान प्रकल्पांचा समावेश आहे. पुण्यातील निवासी रियल्टी मार्केटच्या प्रदीर्घ काळ चाललेल्या, जनगणनेवर आधारित असून या अहवालामध्ये १५१ मायक्रोमार्केट्सचा समावेश करण्यात आला आहे.

गेरा पुणे रेसिडेन्शियल रियल्टी अहवाल हा जानेवारी २०२३ ते जून २०२३ या कालावधीसाठीचाअसून असे सूचित करतो की, विक्री आणि नवीन लॉन्चच्या बाबतीत भूतकाळातील तीव्र वाढ पाहिल्यानंतर व बाजार शाश्वत पातळीवर सुव्यवस्थित झाले आहेत. गेल्या १२ महिन्यांत सर्व प्रकल्पांच्या किमती ११% वाढल्या आहेत. नवीन लाँच आणि विक्री कमी झाली आहे परंतु बदली गुणोत्तर ०. ९८ वर स्थिर आहे जे नवीन इन्व्हेंटरी जोडलेल्या विक्रीपेक्षा किरकोळ जास्त असल्याचे दर्शवते. पुणे विभागातील विकासाधीन एकूण यादी ३१५,०८८ वरून २९७,८०१ घरांवर ५% ने कमी झाली आहे. हे विक्रीसाठी उपलब्ध असलेल्या एकूण इन्व्हेंटरीपैकी २३.३६% आहे.

गेरा रेसिडेन्शिअल रियल्टी रिपोर्ट जून २०२३ आवृत्तीचे निष्कर्ष आणि पुण्याच्या निवासी रिअल इस्टेट मार्केटमधील लेटेस्ट ट्रेंडबद्दल बोलताना, गेरा डेव्हलपमेंट्सचे व्यवस्थापकीय संचालक श्री रोहित गेरा म्हणाले, “पुणे रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये तेजी आणि वाढ म्हणजेच एकाच वेळी एकत्रीकरण अशी दुहेरी चिन्हे दिसत आहेत. जून २२ मधील ₹ ५,२०८ प्रति चौ. फूट वरून जून 23 मध्ये किमती ₹ ५,७८२ प्रति चौरस फूट ११.०३% वाढल्या आहेत. नवीन प्रकल्पांचे दर, जुन्या प्रकल्पांचे सध्याचे टप्पे तसेच जुन्या प्रकल्पांचे नवीन टप्पे यामध्ये सर्वांगीण वाढ झाली आहे. घर खरेदीदारांनी पूर्वीपेक्षा जास्त किमतीत घरे खरेदी केल्यामुळे ही मागणी चांगली असल्याचे सूचित करते. दुसरीकडे, गेल्या १२ महिन्यांतील एकूण विक्री जून २०२१ ते जून २०२२ या कालावधीतील 105,625 युनिट्सवरून 8% कमी होऊन जून २०२२ ते जून २०२३ या कालावधीत 97,214 युनिट्सवर आली आहे. घराच्या किमतीत झालेली वाढ आणि व्याजदरात झालेली वाढ यामुळे याचे स्पष्टीकरण होऊ शकते. किमतीत झालेली वाढ आणि मागणीतील घट हे मार्केटचे सामान्य संकेत आहेत.”

“दुसरीकडे, तेजीच्या काळात, लॉन्च केलेल्या प्रकल्पांच्या संख्येत वाढ होते. प्रकल्पांची संख्या आणि एकूण यादीच्या बाबतीत आम्ही सध्या 10 वर्षांच्या नीचांकी पातळीवर आहोत. गेल्या वर्षभरात (जून ’२२ – जून ’२३) एकूण यादीत ९३,७३४ नवीन घरे जोडली गेली. मागील वर्षीच्या 115,996 घरांच्या नवीन यादीपेक्षा हे जवळपास 19.19% कमी आहे.”

ते पुढे म्हणाले, “प्रकल्पांचा सरासरी आकार वाढणे, लहान आकाराच्या प्रकल्पांची संख्या कमी होणे, मोठ्या विकासकांकडून प्रकल्पांचे अधिक वर्चस्व असणे हा ट्रेंड कायम आहे. त्याचबरोबर, जर विकसकांनी भरीव पुरवठा केला, तर आम्ही जास्त पुरवठा करण्याच्या परिस्थितीत असू शकतो कारण विक्रीची संख्या पूर्वीच्या उच्चांकापासून कमी झाली आहे. दुसरीकडे, सध्याच्या समतोल स्तरावर मर्यादित पुरवठ्यामुळे किमतींमध्ये सतत वाढ होऊ शकते.”

जानेवारी 2023 ते जून 2023 या कालावधीतील ट्रेंडचा समावेश असलेल्या गेरा पुणे रेसिडेन्शिअल रिअ‍ॅलिटी अहवालातील प्रमुख ठळक बाबींचा सारांश खाली दिल्या प्रमाणे:

गेल्या काही वर्षांमध्ये, पुण्यातील निवासी रिअल इस्टेटच्या जागेत प्रचलित असलेल्या पुरवठ्यात वाढ झाल्यामुळे विकासकांनी मागणी पूर्ण करण्यासाठी नवीन युनिट्स सुरू केली. त्यामुळे, या वेळी नवीन पुरवठा 16% ने कमी होऊन २०२३ जून रोजी संपलेल्या 6 महिन्यांत 46,007 युनिट्सवर आला आहे, जून २०२२ रोजी संपलेल्या 6 महिन्यांत लॉन्च करण्यात आलेल्या 54,845 युनिट्सच्या तुलनेत नवीन लाँचिंग अजूनही उत्तम पातळीवर असल्याचे दर्शविते. भूतकाळातील स्थिर स्थितीत सामान्यीकरण केले जात आहे. वार्षिक आकड्यांवर नजर टाकल्यास, नवीन लाँच ~19% ने कमी झाले आहेत, म्हणजे, मागील 12 महिन्यांच्या कालावधीच्या तुलनेत 93,734 घरे लाँच करण्यात आली होती जिथे आम्ही 115,996 युनिट्स पाहिल्या.

23% ची सर्वात जास्त घसरण प्रीमियम सेगमेंटमध्ये आहे (किंमत ₹ 5,833 प्रति चौ. फूट आणि ₹ 6,998 प्रति चौ. फूट.) त्यानंतर प्रीमियम प्लस विभागात आहे (किंमती ₹ 6,999 प्रति चौ. फूट आणि ₹ दरम्यान ८,७४८ प्रति चौ. फूट). नवीन लाँचमध्ये 8% ची सर्वात कमी घसरण लक्झरी विभागात आहे (किंमती ₹ 8,748 प्रति चौ. फूट. पेक्षा जास्त). गेल्या वर्षीच्या तुलनेत ही घसरण 93,734 युनिट्सवर आली असली तरी ती मागील वर्षांपेक्षा जास्त आहे. 2021 – 2022 मध्ये 2020 – 2021 मधील लाँचचे प्रमाण वाढले ज्यावर साथीच्या रोगाचा परिणाम झाला.

नवीन पुरवठा झोननिहाय तपासायचा झाल्यास, प्रीमियम, सिटी सेंटर (झोन 5) मध्ये नवीन पुरवठा 13% नी 4,422 युनिट्सने कमी झाला आहे तर PCMC (झोन 6) मध्ये 10% ची घट झाली आहे. एकूणच – संपूर्ण बोर्डात ताज्या पुरवठ्यात घट झाली आहे.

त्यामुळे, ऑपरेशनल मेट्रिक्स जसे की रिप्लेसमेंट रेशो जे 0.98 वर आहे आणि इन्व्हेंटरी ओव्हरहॅंग नजीकच्या काळात कोणत्याही रेड फ्लॅग दर्शवत आहे.

२०२२ जूनच्या तुलनेत २०२३ जून रोजी विक्रीसाठी उपलब्ध एकूण इन्व्हेंटरी 7% ने कमी होऊन 69,553 युनिट झाली आहे. ही संख्या जून 16 मध्ये दिसलेल्या 107,402 युनिट्सच्या सर्वोच्च न विकल्या गेलेल्या पातळीपेक्षा खूपच कमी आहे, त्या वेळी, विकासाधीन असलेल्या एकूण घरांच्या 33% विक्री न झालेली यादी होती. यानंतर लवकरच RERA सुरू करण्यात आला आणि घरांच्या किमती 4 वर्षांच्या घसरणीचा ट्रेंड सुरू झाल्या. विक्रीसाठी उपलब्ध असलेली सध्याची यादी विकासाधीन एकूण घरांच्या 23.36% वाजवी पातळीवर आहे.

विक्रीसाठी उपलब्ध एकूण इन्व्हेंटरी 6-मासिक पातळीवर 0.6% ने घसरली आहे आणि आता ती 7.66 कोटी चौ. फूट आहे, तर त्या इन्व्हेंटरीचे मूल्य ₹48,393 कोटी झाले आहे.

विक्रीचे प्रमाण गेल्या 12 महिन्यांत 8% आणि सहा-मासिक स्तरावर 12% कमी झाले आहे.

गेल्या 12 महिन्यांतील विक्री 97,214 युनिट्स (जुलै ’22 – जून ’23) 105,625 युनिट्सवरून 21 जुलै 22 जून दरम्यान कमी झाली आहे. कपात करण्यात मुख्य योगदानकर्ता म्हणजे उप 1,000 चौ. फूट विभागातील विक्री असून त्यात आम्ही 1,001 चौ. फूट – 1,800 चौ. फूट विभागातील वाढ पाहतो. अलिकडच्या काळात तणावाखाली असलेल्या बजेट आणि व्हॅल्यू सेगमेंटमध्ये प्रीमियम, प्रीमियम प्लस आणि लक्झरी सेगमेंटच्या तुलनेत अनुक्रमे 2% आणि 5% वाढ झाली आहे ज्यात 37%, 14% आणि 13% ची घट झाली आहे. % अनुक्रमे. विशेषत: लक्झरी सेगमेंटमध्ये मोठ्या प्रमाणावर वाढ होत असलेल्या ऑफटेकला यात इन्क्लुड करण्यात आली आहे.

मोठ्या प्रकल्पांकडे (500 पेक्षा जास्त युनिट्स असलेल्या) बाजाराचा कल कायम आहे. जून 18 मध्ये मोठ्या प्रकल्पांची संख्या 115 प्रकल्प होती, ती जून 23 मध्ये 174 झाली आहे. विकसित होत असलेल्या एकूण प्रकल्पांमध्ये अशा मोठ्या प्रकल्पांचा % वाटा देखील जून 18 मधील 3.3% वरून जून 23 मध्ये 7.8% पर्यंत वाढला आहे.

लहान प्रकल्पांमध्ये (100 युनिट्सपेक्षा कमी) वितरीत केलेल्या एकूण इन्व्हेंटरीकडे पाहता – एकूण इन्व्हेंटरीपैकी केवळ 11% या विभागामध्ये आहे. सहा वर्षांपूर्वी हे प्रमाण ३० टक्के होते. याउलट, मोठे प्रकल्प (500 पेक्षा जास्त युनिट्स) आता पुण्यातील एकूण इन्व्हेंटरीपैकी 13% आहेत.

वार्षिक उत्पन्नावर परवडणारी 3.84x ही पातळी अतिशय चांगली आहे. 2015 च्या उच्चांकानंतर किमतींमध्ये सातत्याने घसरण झाल्यानंतर, अलीकडेच (जून 22 पासून) गृहकर्जाचे व्याजदर वाढू लागले आहेत. डिसेंबर ’21 मधील 7.7% वरून जून ’23 मध्ये 9.85% व्याजदर आणि ₹ 4,926 प्रति चौ. फूट ते ₹ 5,782 प्रति चौ. फूट किंमतींचा एकत्रित वाढ परवडण्यावर परिणाम झाला आहे ज्याने 3.61x पातळीपेक्षा घट दर्शविली आहे. जून ’22 मध्ये. या काळात मात्र, उत्पन्नात वाढ झाली आहे त्यामुळे परवडणारी क्षमता लक्षणीयरीत्या वाढली आहे. म्हणजेच आधी सांगितल्याप्रमाणे, घराच्या किमती तसेच व्याजदर लक्षणीय वाढल्याने हे चक्र तळाशी गेले असावे. विकासकांच्या इनपुट खर्चामुळे विकासकांना किमती वाढवण्यास भाग पाडले आहे. वाढणारे व्याजदर आणि चलनवाढ यामुळे घर खरेदीदाराला प्रति रुपया कमी मिळतो आणि त्यामुळे परवडणारे समीकरण हे चांगले असले तरी विकासकांसाठी हेडविंड निर्माण करू शकते.

परवडण्याचा दुसरा परिणाम म्हणजे ग्राहक आता मोठ्या विकासकांकडे जाऊ शकतात ज्यांच्याकडे आश्वासने पूर्ण करण्याची क्षमता आहे. जेव्हा परवडणारी क्षमता कमी होती, तेव्हा ग्राहकांना कमी-जाणत्या विकसकांसाठी सेटल होण्याशिवाय पर्याय नव्हता, ज्यामुळे बाजार स्तबद्ध झाला. आता, ग्राहकांना नामांकित ब्रँडेड विकासकांकडून घरांसाठी पैसे देणे परवडणारे आहे आणि बर्याच बाबतीत, ग्राहक प्रतिष्ठा आणि ट्रॅक रेकॉर्डसाठी प्रीमियम भरत आहेत.

इन्व्हेंटरी ओव्हरहॅंग (12 महिन्यांच्या ऑफटेक दरावर आधारित) 8.59 महिन्यांपर्यंत किंचित वाढली आहे. एकूण वाढ असूनही, प्रीमियम आणि लक्झरी विभागातील इन्व्हेंटरी ओव्हरहॅंग सुधारत आहे. लक्झरी सेगमेंटमध्ये ते 6 वर्षांपूर्वी ~20 महिने ते आता ~9 महिन्यांपर्यंत निम्म्यावर आले आहे. 23 जून रोजी ते 10.62 महिन्यांपर्यंत लक्षणीय वाढले आहे जे जून 22 मधील मूल्य विभागातील 8.26 महिन्यांपासून होते. तथापि, स्थूलपणे, केवळ 8.59 महिन्यांच्या इन्व्हेंटरीमध्ये यादीचा ओव्हरहॅंग सर्व विभागांमध्ये 6 वर्षांपूर्वीच्या तुलनेत खूपच मजबूत राहिला आहे जो आशावादी आणि आशादायक बाजार परिस्थितीकडे निर्देश करतो.